Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Instandsetzung ist von zentraler Bedeutung für die steuerliche Behandlung von Aufwendungen im Zusammenhang mit Gebäuden. Während Instandhaltungsarbeiten steuerlich sofort als Betriebsausgaben geltend gemacht werden können, unterliegen Instandsetzungsarbeiten einer Abschreibung über 15 Jahre.
Grundlegende Unterscheidung
Instandhaltung
Instandhaltung umfasst regelmäßige Arbeiten zur Erhaltung des Gebäudezustands. Diese Arbeiten sind in der Steuerbilanz direkt als Betriebsausgaben abzugsfähig. Typische Instandhaltungsmaßnahmen sind Wartungen oder kleine Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand erhalten oder nur geringfügig verbessern.
Instandsetzung
Instandsetzungen beinhalten Modernisierungen, die entweder den Nutzungswert erheblich steigern oder die Nutzungsdauer eines Gebäudes verlängern. Solche Ausgaben müssen systematisch über eine Dauer von 15 Jahren abgeschrieben werden. Dies umfasst umfangreiche Sanierungen oder Austauschmaßnahmen, die das Gebäude signifikant verbessern oder erneuern.
25%-Regel als Wesentlichkeitsgrenze
Die 25%-Regel dient als Schwelle für die Einordnung einer Maßnahme als Instandsetzung. Eine Sanierungsmaßnahme wird dann als Instandsetzung klassifiziert, wenn sie zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer um mehr als 25% führt oder mehr als 25% eines Gebäudeteils ausgetauscht werden, wobei es auf die Anzahl der Teile und nicht deren finanziellen Wert oder Größe ankommt.
Bezugsgrößen für die 25%-Grenze
Eigentumswohnungen
Für Eigentumswohnungen gilt, dass jede Wohnung als eigene Einkunftsquelle behandelt wird. Die 25%-Grenze ist somit für jede Wohnung individuell zu berechnen und anzuwenden.
Gesamtgebäude
Bei der Vermietung eines gesamten Gebäudes wird die 25%-Grenze auf das gesamte Objekt bezogen. Dies hat zur Folge, dass die Abschreibungsregelung für das ganze Gebäude gilt, unabhängig von einzelnen Wohneinheiten.
Unterscheidung zwischen Wohngebäuden und Bürogebäuden
Wohngebäude
Bei Wohngebäuden müssen Instandsetzungsaufwendungen zwingend über 15 Jahre abgeschrieben werden. Ein Wahlrecht besteht in diesem Fall nicht, was die Planung solcher Investitionen für Eigentümer unumgänglich macht.
Bürogebäude
Im Gegensatz dazu können Bürogebäudeeigentümer wählen, ob sie die sofortige Abschreibung oder die Aufteilung über 15 Jahre vornehmen möchten, was zusätzliche Flexibilität bietet.
Fazit
Vor der steuerlichen Bewertung von Bau- oder Sanierungsmaßnahmen ist es entscheidend, die jeweilige Einkunftsquelle zu bestimmen, sei es eine einzelne Wohnung oder ein ganzes Gebäude. Instandsetzungsmaßnahmen, die innerhalb einer Einkunftsquelle mehr als 25% eines Gebäudeteils umfassen, erfordern eine Abschreibung über 15 Jahre. Bei Wohngebäuden ist keine Flexibilität hinsichtlich der Abschreibungsmethode gegeben, im Gegensatz zu Bürogebäuden, bei denen Wahlmöglichkeiten bestehen. Diese Unterscheidungen sind essenziell für die steuerliche Optimierung von Immobilieninvestitionen.
